Investissement locatif : Pinel ou LMNP ?

Lorsqu’il s’agit de se lancer dans un investissement locatif, les dispositifs Pinel et LMNP se présentent comme deux options offrant des avantages distincts. Le choix entre ces deux formes d’investissement n’est pas anodin, puisqu’il influence la fiscalité, les revenus potentiels ainsi que le cadre de la location. À travers cet article, nous vous guidons pour comprendre les spécificités de chaque solution et vous aider à prendre la meilleure décision selon vos objectifs patrimoniaux. Que vous cibliez une réduction conséquente sur vos impôts ou que vous cherchiez à générer des revenus complémentaires durablement, découvrez les clés pour opter pour la loi Pinel ou pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Qu’est-ce que la loi Pinel et comment en profiter ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à soutenir la construction de logements neufs en zones tendues ainsi qu’à favoriser l’accès au logement pour les ménages à revenus modérés. En investissant dans un bien immobilier neuf ou en état de futur achèvement et en s’engageant à le louer pour une période de 6, 9 ou 12 ans, les investisseurs peuvent prétendre à une réduction d’impôt significative.

• La réduction fiscale est proportionnelle à la durée de location, avec 10,5 % pour un engagement de 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans.
• Les investisseurs doivent respecter un plafonnement de l’investissement à 300 000 € et un prix au m² ne dépassant pas 5 500 €.
• Il est impératif que le bien soit loué non meublé, avec des loyers et des ressources des locataires encadrés par des plafonds fixés par décret.
• Le dispositif est limité à certaines zones géographiques : A bis, A, B1 et potentiellement B2 si quelques conditions spécifiques sont remplies.
• Un détail important : il est possible de louer le bien à des ascendants ou descendants, tant qu’ils ne sont pas membres du foyer fiscal et que le logement n’est pas proposé en meublé.
• Pour les projets lancés depuis le 1er janvier 2023, le Pinel + impose des critères supplémentaires, notamment en termes de performance énergétique, et prévoit d’arrêter le dispositif classique fin 2024.

Ainsi, pour bien sélectionner un bien immobilier Pinel, il est crucial de vérifier sa situation géographique, sa qualité de construction, sa performance énergétique mais aussi son potentiel de valorisation et d’adéquation aux plafonds de ressources et de loyers. Ces critères garantissent l’éligibilité du bien au dispositif et optimisent les bénéfices fiscaux à en tirer.

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux personnes souhaitant investir dans un bien immobilier et le louer meublé. Ce statut est intéressant de par sa fiscalité allégée et la possibilité d’amortir le bien, ce qui peut aboutir à une quasi absence d’imposition sur les revenus locatifs.

• Ce statut permet de louer un bien avec des revenus locatifs non plafonnés, la fiscalité étant allégée grâce à deux régimes LMNP : le micro-BIC, permettant un abattement forfaitaire de 50 % pour les recettes inférieures à 72 600 € HT, et le régime réel, qui autorise la déduction des frais réels et l’amortissement du bien.
• Pour en bénéficier, il faut que les revenus de location ne dépassent pas 23 000 € annuels et qu’ils représentent moins de 50 % du revenu global.
• La location meublée offre des avantages notables par rapport à la location nue, parmi lesquels une rentabilité souvent supérieure, pouvant atteindre entre 4 et 5 %.
• Les investissements en LMNP ont également l’intérêt d’être ouverts à des locations dans des résidences de services tels que les EHPAD ou les résidences étudiantes, souvent assorties d’un bail commercial, renforçant la sécurité des revenus locatifs.
• Un point non négligeable est la récupération potentielle de la TVA lors de l’achat d’un bien neuf sous le statut LMNP, à condition de conserver le bien pour une période de 20 ans.
• Toutefois, la loi Censi-Bouvard, couplée avec le LMNP pour un investissement dans des résidences de services neuves permettant de bénéficier d’une réduction fiscale de 11 % sur 9 ans, n’est plus disponible après 2022 (mais revient en 2024).

Le LMNP se présente donc comme une option flexible et fiscalement intéressante pour ceux dont les revenus locatifs ne constituent pas la majorité des revenus du foyer fiscal et qui cherchent un rendement locatif élevé. Il est surtout pertinent pour ceux qui envisagent la location meublée à long terme.

Loi Pinel ou LMNP, quels sont les critères de choix ?

Face à ces deux véhicules d’investissement locatif, le choix entre la loi Pinel et le statut LMNP dépend grandement des objectifs d’investissement et du profil de l’investisseur. L’investissement Pinel est traditionnellement recherché pour sa capacité à réduire l’impôt sur le revenu grâce aux taux de déduction fiscale. Il convient principalement à ceux qui cherchent à construire leur patrimoine tout en profitant d’avantages fiscaux à court et moyen terme. À l’inverse, le LMNP s’adresse aux investisseurs souhaitant générer des revenus complémentaires sur le long terme, avec une fiscalité potentielle sur les loyers réduite ou nulle grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.

Il est important de mettre en balance les avantages et inconvénients de chaque dispositif. Le Pinel offre une réduction d’impôt immédiate mais impose des contraintes en termes de location (durée, loyer et ressources des locataires plafonnés). Le LMNP, quant à lui, permet plus de souplesse, sans plafonnement des loyers ni des ressources du locataire, et il est possible de l’appliquer sur des biens anciens ou neufs partout en France.

Pour comparer la rentabilité, il faut évaluer les rendements locatifs, les économies fiscales et les coûts de gestion. Tandis que le Pinel peut paraître moins rentable en raison des plafonds de loyer, les avantages fiscaux contrebalancent souvent cette impression. Avec le LMNP, les revenus locatifs peuvent être plus élevés, mais cela dépendra beaucoup de la gestion et de l’optimisation fiscale de chaque bien.

L’impact fiscal sur les deux dispositifs est également à considérer sur le long terme, notamment en prévision de la revente ou de la transmission du bien. La loi Pinel implique une plus-value imposable lors de la revente, si elle est réalisée hors période d’engagement locatif. Le LMNP peut offrir un cadre plus flexible, particulièrement dans le cadre d’une transmission, grâce à l’optimisation des plus-values immobilières.

Comment optimiser son investissement locatif avec le Pinel ou le LMNP ?

Pour maximiser la rentabilité, une analyse minutieuse du marché est primordiale. Il faut sélectionner un emplacement qui garantit une forte demande locative, que ce soit dans une grande agglomération pour le Pinel ou une zone touristique pour un LMNP en locations saisonnières. Il faut également être attentif à la qualité du bien, à sa rentabilité locative prévisionnelle et aux perspectives de valorisation du secteur.

La gestion locative est un autre point critique dans l’optimisation de votre investissement. Il peut être intéressant de mandater une agence immobilière (voir la gestion des frais d’agence en LMNP) ou un gestionnaire spécialisé pour maximiser le taux d’occupation, bien que cela génère des frais supplémentaires. En parallèle, une optimisation fiscale efficace, que ce soit par le recours à un comptable pour le régime réel en LMNP ou la bonne gestion des plafonds de ressources en Pinel, sera un facteur clé du succès de l’investissement.

*Zone B2 éligible sous conditions.

Ces aspects soulignent que les investissements Pinel et LMNP ont leurs spécificités propres qui répondent à différentes stratégies et objectifs patrimoniaux. Il est donc essentiel de bien cerner ses attentes personnelles avant de choisir l’un ou l’autre de ces dispositifs.

Faut-il investir dans le neuf ou l’ancien pour son projet locatif ?

Le choix entre l’investissement dans l’immobilier neuf ou ancien dépend largement des objectifs patrimoniaux, de la stratégie d’investissement et des incitations fiscales visées. Voici les principales différences :

• L’investissement LMNP dans le neuf est souvent associé à des avantages fiscaux, comme la loi Pinel qui nécessite l’acquisition de biens neufs ou en état futur d’achèvement. Ce choix est également apprécié pour ses frais de notaire réduits, ses garanties constructeur et ses normes de construction et énergétiques actuelles.
• L’investissement LMNP dans l’ancien, quant à lui, permet d’accéder à un marché plus large avec des biens souvent mieux situés au cœur des villes et ayant un potentiel de valorisation via la rénovation. Il est possible d’y appliquer le statut LMNP, qui offre une fiscalité avantageuse sans se restreindre à l’achat du neuf.

Les critères de décision entre immobilier neuf et rénové s’appuient en général sur :

• La localisation du bien et la demande locative dans la région.
• Le budget alloué, sachant que l’ancien peut parfois nécessiter des travaux substantiels.
• Les avantages fiscaux recherchés et la durée de l’engagement locatif envisagé.
• Le rendement locatif attendu et la stratégie de gestion du bien.

Ces choix auront également un impact sur les dispositifs de défiscalisation tels que Pinel et LMNP :

• En Pinel, l’achat devra impérativement se faire dans le neuf ou « en VEFA » (vente en l’état futur d’achèvement) pour prétendre aux avantages fiscaux, avec des critères de performance énergétique à respecter.
• Le LMNP offre quant à lui plus de flexibilité : l’investissement peut se faire aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, avec la possibilité de bénéficier de la récupération de la TVA sur le neuf ou de l’amortissement comptable sur l’ancien rénové.

Quelles perspectives pour l’investissement locatif en France ?

L’évolution des dispositifs Pinel et LMNP est un facteur à surveiller de près par les investisseurs. Alors que le Pinel+ introduit des critères plus stricts en matière de performance énergétique et que la fin programmée du dispositif classique est annoncée pour fin 2024, les investisseurs doivent se tenir informés pour optimiser leurs décisions. Le statut LMNP, de son côté, demeure une avenue intéressante, notamment grâce à son assouplissement continu et à l’attrait croissant pour la location meublée.

Concernant les tendances du marché immobilier, elles montrent un intérêt grandissant pour les biens locatifs bien situés et répondant aux préoccupations environnementales actuelles. Les biens qui conjuguent emplacement stratégique et performance énergétique afficheront un potentiel de valorisation élevé.

Enfin, les réformes fiscales et réglementaires peuvent également influer sur la rentabilité des investissements immobiliers. La législation en la matière étant en constante évolution, une veille active est recommandée pour anticiper les changements et adapter sa stratégie d’investissement en conséquence.

Quels programmes immobiliers pour investir en Pinel ou en LMNP ?

Choisir le bon programme immobilier est essentiel pour assurer la réussite d’un investissement locatif en Pinel ou en LMNP. Voici quelques pistes pour orienter votre sélection.

Présentation des programmes neufs éligibles au Pinel

Investir en loi Pinel implique de se tourner vers des programmes immobiliers neufs ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Ces programmes doivent se situer dans des zones où la demande locative est forte, à savoir les zones A bis, A et B1 pour la plupart. Ils doivent également répondre aux dernières normes de performance énergétique, notamment avec l’entrée en vigueur du Pinel+.

Les critères de sélection d’un programme en Pinel sont notamment :

• La localisation du programme et son potentiel attractif pour les locataires potentiels.
• La qualité de construction et le respect des normes environnementales actuelles.
• La réputation du promoteur et les garanties offertes.
• Les services et commodités à proximité (transports, commerces, écoles, etc.).

Offres de logements meublés pour le statut LMNP

Pour le statut LMNP, l’accent est mis sur la flexibilité. Les programmes peuvent varier, allant des appartements meublés classiques aux résidences avec services (étudiantes, EHPAD, affaires, tourisme). Ici, l’emplacement sera crucial, tout comme la qualité du gestionnaire de la résidence si vous optez pour un logement avec services.

L’investissement LMNP peut être ciblé sur :

• Le marché de l’ancien, avec ou sans travaux de rénovation.
• Des programmes neufs, offrant la possibilité de récupération de la TVA.
• Des résidences de services offrant un cadre structuré et potentiellement plus sécurisé.
• Des biens dans des zones de forte attractivité touristique ou étudiante.

Conseils pour sélectionner un programme immobilier adapté

Pour sélectionner le programme immobilier le plus adapté, il est recommandé de procéder à une analyse rigoureuse du marché et de suivre des étapes clés :

• Évaluer la demande locative et la dynamique économique de la zone visée.
• Comparer les rendements locatifs moyens du secteur.
• Considérer les frais de gestion et les coûts d’entretien prévisibles.
• Analyser la pertinence fiscale de l’investissement selon le régime en place.
• Viser des programmes offrant des garanties et suivis après vente.

Que ce soit pour le Pinel ou pour le LMNP, le choix du programme immobilier est déterminant. Il doit être guidé par une réflexion approfondie et, dans l’idéal, l’accompagnement de professionnels qualifiés en gestion de patrimoine et en investissement immobilier.

Comment préparer sa retraite avec l’immobilier locatif ?

L’immobilier locatif, grâce à la loi Pinel ou au statut LMNP, constitue une option séduisante pour préparer financièrement sa retraite. Examinons comment ces investissements peuvent y contribuer.

L’immobilier locatif est un pilier solide pour la retraite car il permet de construire un patrimoine stable générant des revenus réguliers pouvant compléter les pensions de retraite traditionnelles. Par ailleurs, il offre de potentielles plus-values à long terme et peut bénéficier de mesures fiscales incitatives.

Gardez en tête que la planification d’investissement locatif à long terme demande de la prévoyance. Il convient de sélectionner les biens en prenant en compte le marché locatif actuel et futur, ainsi que l’évolution prévisible des quartiers. L’investissement doit aussi être pensé en fonction de la capacité de gestion future, une fois en retraite.

Les étapes clés de cette préparation incluent :

• La définition claire des objectifs financiers pour la retraite.
• L’évaluation de la structure de financement (apport, emprunt).
• La prise en compte des avantages fiscaux et des modalités de sortie (vente, donation).
• La considération des options de délégation de la gestion locative pour alléger le temps consacré.