LMP ou LMNP, quel statut choisir pour la location meublée ?

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Investir dans l’immobilier locatif nécessite de choisir le statut fiscal le plus adapté à sa situation et à ses objectifs. En effet, que vous soyez plutôt tenté par le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), chacun présente des spécificités notables en termes de fiscalité, de gestion et d’avantages sociaux. Dans cet article, nous allons détailler ce qui distingue ces deux régimes, explorer les critères de choix et vous aider à y voir plus clair pour profiter au mieux de votre investissement locatif meublé. Savoir si vous devez opter pour LMP ou LMNP est une décision stratégique pouvant influer sur votre rentabilité à long terme. Alors prenez le temps de vous informer pour faire le choix qui vous correspond.

Qu’est-ce que la location meublée et ses régimes fiscaux ?

La location meublée désigne la mise à disposition d’un logement équipé de l’ameublement et des équipements nécessaires pour permettre au locataire d’y vivre confortablement sans qu’il ait besoin d’apporter ses propres meubles. Que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou une location touristique, le meublé offre une certaine flexibilité et des atouts pratiques tant pour les locataires que pour les bailleurs.

Sur le plan fiscal, ce mode de location se décline en deux principaux statuts : le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ces statuts définissent la manière dont les revenus générés par la location meublée sont déclarés et imposés. Les deux se situent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais avec des modalités d’imposition et des avantages fiscaux qui divergent.

La distinction entre ces deux formes de location meublée est principalement basée sur le volume de revenus générés et l’importance de cette activité dans le patrimoine et les revenus de l’investisseur. Le statut LMP est généralement réservé à ceux pour qui la location meublée constitue une activité professionnelle, avec des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € TTC et constituant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. En revanche, le statut LMNP concerne les bailleurs dont l’activité de location meublée est plus modestement dimensionnée, avec des revenus locatifs annuels inférieurs au seuil de 23 000 € ou ne représentant pas la majeure partie de leurs revenus professionnels.

Comment devenir loueur en meublé professionnel (LMP) ?

Pour attester du statut de LMP, les propriétaires doivent remplir des conditions d’éligibilité assez strictes. Premièrement, les recettes annuelles tirées de la location meublée doivent dépasser 23 000 € TTC. De plus, ces mêmes recettes doivent représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal, cotisé en BNC, BIC, salaires, ou pensions.

Les obligations administratives et fiscales pour les loueurs en meublé professionnels sont également plus conséquentes. Ils doivent s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), bien que la loi de finances 2020 ait levé cette contrainte, et se soumettre aux cotisations sociales en tant que professionnels.

Ce statut offre des avantages comme la possibilité d’imputer les déficits liés à l’activité de location sur le revenu global, la couverture sociale pour les affiliés au RCS, ou encore, sous certaines conditions, l’exonération des plus-values lors de la cession des biens et d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Par contre, il soumet également à des contraintes, notamment l’obligation de se soumettre à des cotisations sociales plus élevées que pour les LMNP et une gestion souvent plus complexe.

Quels sont les critères pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Pour ceux qui ne remplissent pas les conditions du statut LMP ou qui choisissent une approche moins intensive de la location meublée, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être approprié. Les critères d’éligibilité pour ce statut sont moins contraignants que pour le LMP.

Les revenus perçus de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € TTC annuellement ou représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. De cette façon, l’activité de location meublée est considérée comme complémentaire à une activité principale.

Les obligations administratives et fiscales pour le LMNP incluent la déclaration des revenus dans la catégorie des BIC, sans être soumis à l’inscription au RCS. Les bailleurs en LMNP ont le choix entre le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, permettant la déduction des charges réelles et l’amortissement du bien immobilier et de son contenu.

Concernant les avantages de la LMNP, ce statut est reconnu pour sa simplicité de gestion et ses bénéfices fiscaux. Il offre la possibilité d’amortir son bien, ce qui peut significativement diminuer les bénéfices imposables. En outre, les inconvénients résident principalement dans la limitation des déductions des déficits, qui ne peuvent être imputés que sur les revenus de même nature générés les années suivantes.

LMP ou LMNP, quelles implications fiscales ?

Le choix entre les statuts LMP et LMNP implique des conséquences directes sur le traitement fiscal des revenus locatifs. Pour aider à visualiser ces implications, un comparatif des régimes fiscaux entre LMP et LMNP s’avère indispensable.

En ce qui concerne l’imposition des bénéfices, les LMP peuvent déduire l’intégralité de leurs charges, y compris les amortissements, et peuvent reporter un déficit éventuel sur leur revenu global, ce qui peut réduire l’assiette imposable. Les LMNP, eux, peuvent également amortir leur bien, mais ne peuvent pas imputer de déficit en dehors des revenus issus de la location meublée.

Le régime des plus-values diffère également significativement. Les LMP peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération de plus-values en fonction de la durée de détention et des recettes. Pour les LMNP, l’exonération intervient après 22 ans pour les plus-values immobilières et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Quant au traitement des déficits, ils sont reportables indéfiniment sur les revenus de même nature pour les LMNP, tandis que pour les LMP, ils peuvent être imputés sur le revenu global avec la possibilité de reporter le surplus pendant 6 ans.

Voici un tableau de comparaison fiscale entre LMP et LMNP:

CritèreLMPLMNP
Seuil de revenus> 23 000 € et > 50% des revenus professionnels<= 23 000 € ou <= 50% des revenus professionnels
Imposition des bénéficesImposition sur le revenu global possibleImposition sur les revenus de location meublée uniquement
AmortissementOui, réduit les bénéfices imposablesOui, réduit les bénéfices imposables
Exonération des plus-valuesSous conditions de durée et de recettesAprès 22 ans (immobilier) et 30 ans (sociaux)
Traitement des déficitsImputables sur le revenu global et reportables 6 ansImputables uniquement sur les revenus de même nature, reportables indéfiniment

Cette comparaison met en lumière les points clés à considérer lorsque vous évaluez le statut fiscal aligné avec votre situation et vos projets d’investissement immobiliers.

Comment les cotisations sociales affectent-elles les statuts LMP et LMNP ?

Les cotisations sociales représentent une part significative des considérations à prendre en compte lorsqu’on choisit entre les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Elles correspondent aux prélèvements sociaux (Sécurité sociale, retraite, etc.) qui sont dus sur les bénéfices de la location meublée.

Explication des cotisations sociales pour LMP

En tant que LMP, les loueurs sont considérés comme des professionnels, ce qui implique une affiliation obligatoire au régime social des indépendants (RSI, devenu la SSI) ou à la MSA pour ceux relevant du régime agricole. En conséquence, les cotisations sociales sont calculées sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) générés par la location. Ces cotisations ouvrent droit à une couverture sociale complète (maladie, retraite, etc.) et à la validation de trimestres pour la retraite.

Changements récents pour les cotisations sociales des LMNP

Pour les LMNP, la situation est différente puisqu’ils ne sont en principe pas reconnus comme des professionnels. Ils étaient donc exemptés de ces cotisations, sauf dans le cas où ils choisissaient le statut de LMP ou si leurs recettes dépassaient certains seuils. Toutefois, depuis le 1er janvier 2021, certains changements sont intervenus, notamment ceux relatifs à l’assujettissement aux cotisations sociales des LMNP qui exercent certaines formes de locations (comme via des plateformes collaboratives) ou qui génèrent des recettes dépassant les plafonds fixés par la Sécurité sociale.

Incidence sur la rentabilité de la location meublée

Les cotisations sociales impactent directement la rentabilité de la location meublée, car elles constituent une charge à déduire des revenus locatifs. Pour un LMP, ces cotisations peuvent être relativement élevées en fonction des bénéfices déclarés, mais elles s’accompagnent d’une protection sociale. Pour un LMNP, l’assujettissement à ces cotisations peut se traduire par une réduction de la marge bénéficiaire nette, bien que ces cotisations restent généralement plus faibles que celles d’un LMP et dépendent de seuils spécifiques.

Quel impact sur les impôts locaux et la TVA ?

Les impôts locaux et la TVA constituent une autre facette des responsabilités fiscales des loueurs en meublé. En fonction du statut LMP ou LMNP, les règles applicables peuvent différer.

Taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE)

Tous les propriétaires de biens immobiliers sont assujettis à la taxe foncière, qu’ils soient LMP ou LMNP. En outre, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, et en tant que telle, elle est également soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cet impôt local est calculé en fonction de la valeur locative des propriétés utilisées pour l’activité de location meublée.

Règles de TVA applicables à LMP et LMNP

Pour ce qui est de la TVA, la location en meublé de longue durée est, de base, exempte de cette taxe. Toutefois, lorsque le loueur en meublé offre des services supplémentaires, similaires à ceux proposés par des établissements hôteliers (comme le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la réception de la clientèle, etc.), ces prestations peuvent être soumises à TVA. Cette spécificité peut concerner autant les LMP que les LMNP, selon la nature de leur offre de location. Il est donc crucial pour le propriétaire de s’informer sur les régimes de TVA applicables, afin de se conformer aux obligations fiscales et d’éviter toute complication ultérieure.

Ces éléments sur les cotisations sociales et les impôts locaux à considérer en fonction du statut LMP ou LMNP soulignent l’importance d’une bonne compréhension et d’une anticipation des charges fiscales dans le calcul de la rentabilité de l’investissement immobilier en location meublée.

Quels sont les avantages sociaux des statuts LMP et LMNP ?

Couverture sociale et retraite pour les LMP

Les Loueurs en Meublé Professionnel (LMP) bénéficient d’une couverture sociale étendue du fait de leur statut de professionnels. En effet, dès lors qu’ils sont inscrits au RCS, même si cette inscription n’est plus une obligation depuis la loi de finances 2020, ils cotisent à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et obtiennent, en échange de ces cotisations, une protection sociale complète. Cela inclut la maladie, la maternité, les prestations familiales, les invalidités et la retraite. Pour la retraite, les cotisations permettent de valider des trimestres, ce qui est particulièrement avantageux pour le calcul de la pension de retraite.

Conditions pour bénéficier des avantages sociaux en LMNP

Pour les Loueurs en Meublé Non Professionnel (LMNP), la situation est différente. De par leur statut de non-professionnels, ils ne sont pas systématiquement affiliés au régime social des indépendants et leurs revenus de location n’ouvrent pas droit, par défaut, à la couverture sociale équivalente à celle des LMP. Toutefois, les réformes récentes, notamment depuis le 1er janvier 2021, font que certains LMNP peuvent être assujettis à des cotisations URSSAF selon le montant de leurs recettes et le type de location pratiqué. Cela peut leur permettre, sous certaines conditions, de bénéficier d’une couverture sociale.

LMP et LMNP, quel impact sur l’IFI et la transmission du patrimoine ?

Exonérations et obligations liées à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les Loueurs en Meublé Professionnel peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ce qui représente un avantage social notable. Pour être éligible à cette exonération, l’une des conditions est que l’activité de LMP doit constituer l’activité professionnelle principale du foyer fiscal et que les biens loués soient nécessaires à l’exercice de cette activité. Les LMNP, en revanche, ne peuvent pas prétendre à cette même exonération et doivent déclarer la valeur de leurs biens immobiliers locatifs dans leur patrimoine taxable à l’IFI.

Transmission de patrimoine et droits de succession

En ce qui concerne la transmission de patrimoine et les droits de succession, les règles applicables aux LMP peuvent également être favorables. Les biens professionnels bénéficient, sous conditions, de dispositifs d’exonération partielle ou totale dans le cadre du droit de succession, particulièrement si l’activité est poursuivie par les héritiers. Pour les LMNP, les biens font partie de la succession et sont taxés selon les mêmes règles que pour le reste du patrimoine, ce qui peut entraîner une fiscalité plus lourde pour les héritiers. Il est donc essentiel, pour les investisseurs immobiliers, de considérer ces éléments de fiscalité successorale lorsqu’ils établissent leur stratégie de gestion patrimoniale.

Quelles sont les dernières mises à jour légales à connaître ?

Pour les investisseurs en location meublée, qu’ils optent pour un statut LMP ou LMNP, il est crucial de se tenir informé des évolutions législatives qui peuvent impacter leur fiscalité et leurs obligations. Voici les textes de loi et références importantes à retenir :

  • La loi de finances pour 2020 a supprimé l’exigence d’inscription au RCS pour les LMP, simplifiant ainsi les démarches administratives pour obtenir ce statut professionnel.
  • Depuis le 1er janvier 2021, certains LMNP sont potentiellement assujettis aux cotisations sociales, modifiant l’approche jusque-là relativement exempte de charges sociales de ce statut.
  • Les seuils de chiffre d’affaires pour bénéficier du régime micro-BIC ont été réévalués, offrant une marge plus importante avant de passer à un régime réel d’imposition.

Ces réformes affectent directement les statuts LMP et LMNP et peuvent influencer votre décision en matière de statut fiscal. Pour cela, consultez régulièrement les bulletins officiels des finances publiques et les ressources juridiques afin d’adapter votre stratégie d’investissement à ces changements.

Où trouver de l’aide pour la gestion de la location meublée ?

La gestion d’une location meublée peut rapidement devenir complexe, surtout dans le respect des réglementations en vigueur. Heureusement, il existe ressources et services d’accompagnement dédiés pour vous assister dans cette démarche :

  • Experts-comptables LMNP / LMP : Spécialistes de la fiscalité immobilière, ils peuvent vous aider à établir vos déclarations fiscales et à optimiser votre situation.
  • Conseillers en gestion de patrimoine : Ils offrent un accompagnement stratégique pour concilier investissement locatif et objectifs financiers à long terme.
  • Associations de propriétaires : Parfois, elles proposent des formations et des conseils pour mieux appréhender les aspects administratifs et légaux de la location meublée.
  • Centres de gestion agréés : Ils permettent d’obtenir une certaine sécurité fiscale et des avantages comme la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.
  • Logiciels de gestion locative : Des outils en ligne existent pour simplifier la gestion quotidienne de vos biens (contrats de location, quittances de loyer, suivi des paiements, etc.).

Assurer une gestion efficace et conforme aux réglementations nécessite donc de rester informé des changements légaux et fiscaux.

Conclusion : le choix entre LMP et LMNP est-il définitif ?

Un choix judicieux entre les statuts de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est essentiel pour optimiser votre investissement locatif meublé. Mais est-ce un choix définitif ?

La réponse est non. Les investisseurs ont la possibilité de changer de statut au fil du temps, à condition de respecter les critères imposés par la réglementation. Par exemple, un LMNP qui franchit les seuils de revenus locatifs de 23 000 € et de 50 % des revenus professionnels peut se voir basculer automatiquement dans la catégorie des LMP.

Pour autant, cette flexibilité ne doit pas être gérée à la légère. Les implications fiscales, sociales et patrimoniales d’un changement de statut peuvent être significatives. Il est donc important de réévaluer périodiquement votre situation par rapport aux critères clés tels que les revenus, la gestion des biens, les perspectives de retraite et de transmission de patrimoine.

En définitive, bien que le statut initial puisse évoluer, assurez-vous de choisir la configuration qui correspond le mieux à votre situation actuelle et à vos ambitions futures. Pour cela, n’hésitez pas à vous appuyer sur des professionnels du conseil immobilier et fiscal, qui pourront vous aider à prendre une décision éclairée et à maximiser la rentabilité de vos investissements locatifs meublés.

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