Comment la TVA s’applique-t-elle en LMNP ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) attire de nombreux investisseurs en raison de ses avantages fiscaux intéressants. Parmi ces avantages, la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier représente un levier financier non négligeable. Cependant, les règles d’application de la TVA en LMNP sont spécifiques et requièrent une attention particulière quant aux conditions d’éligibilité et aux démarches administratives à suivre. Dans cet article, nous allons approfondir la façon dont s’applique la TVA et vous guider dans les étapes pour optimiser votre investissement en LMNP. Nous aborderons ainsi les notions essentielles telles que la récupération de la TVA, la gestion de la TVA sur les loyers, ainsi que l’impact sur la fiscalité du statut LMNP.

Qu’est-ce que la récupération de la TVA en LMNP ?

Le dispositif de récupération de la TVA permet aux investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) d’obtenir le remboursement de la taxe versée lors de l’acquisition d’un logement neuf, destiné à la location. Cette mesure vise à encourager l’investissement dans des résidences avec services en offrant un cadre fiscal avantageux.

Pour être éligible à la récupération de la TVA en LMNP, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Achat d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
• Engagement de louer le bien via un bail commercial pour une durée minimale de neuf ans.
• Délégation de la gestion locative à un professionnel.
• Conservation du bien immobilier durant une période d’au moins 20 ans pour éviter un remboursement de la TVA.

Les types de résidences services éligibles à la récupération de la TVA englobent plusieurs catégories :

• Résidences de tourisme classées.
• Résidences pour étudiants.
• EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).
• Résidences de soins longue durée.
• Résidences d’affaires avec services para-hôteliers.

Quelles démarches pour récupérer la TVA dans le cadre d’un investissement LMNP ?

La procédure de récupération de la TVA en LMNP impose de suivre plusieurs étapes administratives :

• Demande d’immatriculation LMNP et obtention d’un numéro de SIRET.
• Envoi d’une lettre recommandée au centre des impôts pour demander l’inscription à la TVA et l’engagement de confier la gestion du bien à un professionnel.
• Remplissage et dépôt du formulaire de remboursement de TVA, le formulaire n° 3519.

Les documents indispensables pour cette demande incluent :

• Une copie de l’acte notarié attestant de l’acquisition du bien.
• Une copie du bail commercial signé avec l’exploitant.
• Le formulaire de demande de remboursement de TVA, le formulaire n° 3519-SD.

Le parcours pas à pas pour récupérer la TVA s’articule autour des démarches suivantes :

1. Déclarer l’activité de LMNP à l’INPI.
2. Signer un bail commercial avec une société exploitante.
3. Adresser une lettre recommandée au centre des impôts pour formaliser la demande de récupération de la TVA.
4. Préparer et fournir tous les documents nécessaires pour la constitution du dossier, notamment l’acte de vente et le bail commercial.
5. Attendre le remboursement de la TVA, délai pouvant varier de trois semaines à six mois après la demande.

Comment gérer la TVA sur les loyers en LMNP ?

Une fois que vous avez récupéré la TVA grâce à votre investissement LMNP, une gestion méticuleuse de la TVA sur les loyers perçus devient essentielle. En effet, les loyers sont soumis à la TVA si vous offrez au moins trois prestations hôtelières, et cela requiert une certaine rigueur dans les déclarations et le suivi comptable.

Le calcul de la TVA sur les loyers repose sur deux composantes principales : la TVA collectée et la TVA déductible. La TVA collectée est celle que vous devez reverser à l’administration fiscale, calculée sur les loyers que vous encaissez. D’autre part, la TVA déductible correspond à celle que vous avez payée sur vos dépenses et que vous pouvez retrancher de la TVA collectée. La différence entre ces deux montants est ce que vous devrez réellement payer ou ce que vous pourrez récupérer.

Concernant les obligations déclaratives, elles varient selon le régime que vous avez choisi :

• Le régime du réel simplifié vous permet de déclarer la TVA de manière semestrielle ou annuelle selon le montant de vos recettes.
• Sous le régime du réel normal, la déclaration doit être faite chaque mois ou chaque trimestre, en fonction de vos encaissements.

Ci-dessous, retrouvez un tableau récapitulatif des différents régimes fiscaux et de la fréquence des déclarations de TVA :

LMNP et TVA : quels biens sont concernés ?

Dans le régime LMNP, non tous les biens ne sont pas systématiquement concernés par la TVA. Pour que la TVA s’applique, le bien immobilier doit être intégré dans une résidence services et proposer des services para-hôteliers. Voici les différents types de biens éligibles :

• EHPAD – Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes.
• Résidences de tourisme classées.
• Résidences pour étudiants.
• Résidences d’affaires.

En outre, pour que la TVA soit applicable, il est impératif que le logement en résidence services propose au moins trois des services suivants : accueil, fourniture de linge de maison, nettoyage des locaux, restauration ou petit déjeuner. Ces services doivent être disponibles pour que le bien soit considéré comme para-hôtelier et donc éligible à la récupération de TVA, et ce, même après la période d’amortissement de TVA s’étendant sur 20 ans.

Les taux de TVA applicables en LMNP varient : il y a un taux de 10% pour la plupart des résidences services et un taux réduit de 5,5% pour les établissements spécialisés comme les EHPAD. Il est essentiel de fournir les services para-hôteliers requis pour maintenir l’éligibilité à la récupération de la TVA, sans quoi vous pourriez être redevable envers l’administration fiscale.

Quand rembourser la TVA en cas de revente anticipée ?

Le dispositif de récupération de la TVA en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) s’accompagne d’un engagement de conservation du bien pour une durée de 20 ans. En effet, en cas de revente du bien immobilier avant l’achèvement de cette période, il convient de rembourser une partie de la TVA qui avait été récupérée à l’achat.

Les règles de remboursement de la TVA en cas de cession anticipée du bien sont basées sur un calcul prorata temporis. La TVA initialement récupérée est divisée par 20, représentatif du nombre d’années de l’engagement, et pour chaque année pleine restante jusqu’au terme de cet engagement, 1/20e de la TVA doit être remboursé.

Voici comment anticiper ce remboursement dans la planification financière de l’investissement :

• Effectuez une simulation précise pour connaître le montant exact à rembourser en cas de revente avant l’échéance des 20 ans.
• Intégrez le coût du remboursement de la TVA dans votre calcul de rentabilité et votre budget global d’investissement.
• Envisagez la souscription d’une assurance qui pourrait couvrir une partie de ce remboursement en cas de besoin.
• Consultez régulièrement un conseiller fiscal pour une mise à jour sur vos obligations en cas de revente anticipée du bien.

Cette anticipation vous permet d’éviter des surprises désagréables et de sécuriser votre investissement sur la durée.

Quel impact sur votre fiscalité si vous optez pour le statut de LMNP ?

Opter pour le statut de LMNP peut avoir des répercussions directes sur votre situation fiscale. En effet, en adoptant ce statut, vous bénéficiez de divers avantages fiscaux, dont notamment la récupération de la TVA et des amortissements qui peuvent réduire considérablement votre base imposable.

Cependant, il est important de comprendre l’impact du choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire pour frais de 50%, applicable si les recettes annuelles n’excèdent pas 72 600 euros (pour 2022). Au-delà, ou sur option, l’investisseur relève du régime réel qui permet, après déduction de toutes les charges réelles, de n’imposer que le profit réellement généré. Cela peut s’avérer plus intéressant pour ceux qui ont des charges importantes.

Il est également essentiel de connaître les seuils de recettes pour choisir le régime fiscal en LMNP :

• Si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 32 600 euros, vous pouvez bénéficier de la franchise en base de TVA, vous exonérant ainsi de cette taxe.
• Au-delà de ce seuil, vous devrez normalement collecter la TVA et effectuer les déclarations correspondantes.

Prendre bien en compte ces informations vous aidera à optimiser votre investissement et à choisir le régime fiscal le plus adéquat à votre situation.

Comment préparer son dossier de récupération de la TVA ?

Préparer efficacement votre dossier de récupération de la TVA est essentiel pour tirer parti du dispositif de récupération de la TVA en LMNP, et cela commence par la réunion des documents nécessaires. Voici des conseils pratiques pour vous assurer que votre dossier soit complet et bien structuré :

• Consultez la liste des documents exigés par l’administration fiscale et commencez à les rassembler bien avant la date de dépôt.
• Assurez-vous de disposer de copies de l’acte notarié, du bail commercial signé avec l’exploitant, et de tout autre document justificatif.
• Le formulaire de demande de remboursement de la TVA (formulaire n° 3519-SD) doit être rempli avec précision et sans erreurs.
• Photocopiez ou numérisez tous les documents pour conserver une copie de votre dossier.

La tenue d’une comptabilité régulière est non seulement une obligation légale mais aussi une bonne pratique qui facilite la justification de la récupération de la TVA. Elle doit être précise et à jour pour pouvoir fournir à tout moment les justificatifs nécessaires.

Voici quelques astuces qui vous aideront à gérer ce processus plus aisément :

• Tenez un registre détaillé de toutes les factures et reçus liés à votre investissement immobilier LMNP.
• Utilisez des logiciels de comptabilité dédiés à la gestion immobilière pour automatiser une partie de votre suivi financier.
• Soyez proactif dans votre communication avec le centre des impôts et ne tardez pas à répondre à leurs demandes d’informations supplémentaires.
• Envisagez de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP pour s’assurer que toutes les procédures sont correctement suivies.

En résumé, une préparation méticuleuse et organisée est cruciale pour récupérer la TVA en LMNP. Elle vous permettra non seulement de gagner du temps mais également d’éviter les erreurs qui pourraient retarder ou compromettre vos remboursements. N’oubliez pas que ce dispositif avantageux peut notablement influencer la rentabilité de votre investissement locatif meublé. Ainsi, il convient de lui accorder l’importance et le sérieux nécessaires.