Mettre un logement en location ne s’improvise pas. Pour sécuriser à la fois le bailleur et le locataire, la loi impose un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires, réunis dans ce que l’on appelle le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Sans eux, un bail n’est pas valide et le propriétaire peut s’exposer à des litiges, des réductions de loyer, voire à l’annulation du contrat.
Dans cet article, vous trouverez un guide complet, clair et actualisé sur tous les diagnostics nécessaires pour louer un bien immobilier en France en 2025.
1. Le Dossier de Diagnostic Technique : de quoi parle-t-on ?
Le DDT est un ensemble de documents techniques que le bailleur doit remettre au locataire lors de la signature du bail, et parfois aussi dès la publication de l’annonce (notamment pour le DPE).
Ce dossier vise à informer le futur occupant sur :
- l’état énergétique du logement,
- les risques éventuels (naturels, technologiques, bruit…),
- la présence de matériaux dangereux,
- la sécurité des installations intérieures,
- et la conformité des surfaces mentionnées dans le bail.
L’objectif est simple : transparence + sécurité + prévention des litiges.
2. Liste complète des diagnostics obligatoires pour une location
Voici le détail des diagnostics à annexer au bail, avec leurs particularités et durées de validité.
2.1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Obligatoire pour tous les logements mis en location.
Le DPE évalue la consommation d’énergie du logement et son impact en CO₂. Il classe le bien de A (excellent) à G (très énergivore).
Ce que vous devez savoir :
- Il doit être réalisé avant même de publier l’annonce.
- Depuis 2021, il est opposable : un locataire peut agir en justice s’il est inexact.
- Validité : 10 ans.
Attention aux “passoires thermiques” : Depuis 2023, certains logements très énergivores ne peuvent plus être loués, et la loi prévoit une interdiction progressive des classes G, F puis E.
2.2. L’État des Risques et Pollutions (ERP)
Obligatoire si le logement se situe dans une zone définie à risques.
Il informe sur les risques naturels (inondations, séismes, mouvements de terrain…), miniers, technologiques, radon ou recul du trait de côte.
Il doit dater de moins de 6 mois à la signature du bail et sa non-remise peut entraîner réduction du loyer ou annulation du bail.
2.3. Le Diagnostic Bruit (aérien)
Obligatoire si le logement se situe dans une zone de bruit d’un aérodrome.
Peu connu mais obligatoire depuis 2020, ce diagnostic informe le locataire de la zone acoustique dans laquelle se situe le logement.
Il doit être à jour au moment du bail et concerne uniquement les zones PEB (plans d’exposition au bruit).
2.4. Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)
Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Il identifie la présence de plomb dans les peintures, particulièrement dangereux pour les jeunes enfants.
Il est valide pendant 6 ans si du plomb est détecté au-delà des seuils mais c’est illimité dans le cas contraire.
2.5. Les diagnostics Électricité et Gaz
Obligatoires si les installations ont plus de 15 ans.
Ils vérifient la sécurité des équipements et préviennent les risques d’explosion ou d’électrocution. Ils sont valides pendant 6 ans pour la location.
Même si les installations ont été rénovées, seul un cerfa ou certificat de conformité valide peut éviter la nécessité du diagnostic.
2.6. Le Diagnostic Amiante (DAPP / état amiante)
Obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Il indique si le logement contient de l’amiante, matériau dangereux lorsque les fibres sont libérées. Sa validité est illimitée en cas d’absence d’amiante mais une mise à jour peut être nécessaire après des travaux.
Il doit être tenu à disposition du locataire et intégré au DDT.
2.7. La Surface Habitable – Loi Boutin
Obligatoire pour tous les baux de résidence principale.
Ce n’est pas un “diagnostic” obligatoire réalisé par un pro, mais la surface exacte doit être mentionnée dans le bail.
Attention : En cas d’erreur de plus de 5 %, le locataire peut réclamer une réduction proportionnelle du loyer.
3. Récapitulatif complet et simple
| Diagnostic | Obligatoire ? | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Oui | 10 ans |
| ERP | Oui (zones à risques) | < 6 mois |
| Bruit aérien | Oui (zones PEB) | À jour |
| Électricité | Oui si installation > 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Oui si installation > 15 ans | 6 ans |
| CREP (plomb) | Oui si logement < 1949 | 6 ans ou illimité |
| Amiante | Oui si construction < 1997 | Illimité si absence |
| Surface Loi Boutin | Oui | Illimitée (si pas de travaux) |
4. Les obligations selon le type de location
Location vide ou meublée (résidence principale)
Tous les diagnostics ci-dessus s’appliquent.
Location saisonnière
- DPE requis pour l’annonce si location fréquente.
- ERP obligatoire selon zone.
- Les autres diagnostics peuvent être exigés en fonction du logement.
Colocation
Même règles que pour une location classique.
5. Que risque un propriétaire en cas d’absence de diagnostic ?
L’absence ou l’erreur dans un diagnostic peut entraîner :
- une baisse du loyer,
- des dommages-intérêts,
- l’annulation du bail,
- une action juridique pour vices cachés,
- la responsabilité pénale en cas de mise en danger (plomb, gaz, amiante).
Les diagnostics ne sont donc pas une simple formalité : ils protègent réellement le bailleur.
6. Checklist pratique pour être en conformité
Avant de louer :
✔ Faire réaliser les diagnostics nécessaires par un professionnel certifié.
✔ Vérifier les dates de validité si vous aviez déjà un DDT (ERP et installations).
✔ Joindre l’ensemble au bail lors de la signature.
✔ Vérifier que le DPE figure dans l’annonce.
En résumé
Pour louer un logement en France, il est obligatoire de remettre un Dossier de Diagnostic Technique complet, composé selon les cas du DPE, de l’ERP, des diagnostics gaz, électricité, plomb, amiante, bruit et de la surface habitable.
Ces obligations, parfois perçues comme contraignantes, visent avant tout à :
- protéger la santé et la sécurité du locataire,
- garantir la transparence,
- éviter les litiges,
- améliorer la qualité du parc immobilier français.
Si vous souhaitez louer sereinement, ne négligez jamais vos diagnostics !
