Depuis le début de l’année 2025, plusieurs réformes fiscales sont venues bousculer le fonctionnement du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en 2025. Parmi elles, la loi de Finances de 2025 et la loi Le Meur qui visent à rééquilibrer le marché locatif au profit de la location longue durée. Alors quels sont les changements du LMNP ? Qui est concerné ? Voici un récapitulatif des principales évolutions.
Rappels sur le statut LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un particulier de mettre en location un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. C’est une solution prisée pour générer des revenus locatifs tout en optimisant sa fiscalité.
Pour bénéficier du statut, il faut respecter deux conditions :
- Les revenus issus de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
- Ou ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
En cas de dépassement, c’est le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui s’applique.
Il est possible d’investir en LMNP dans un bien meublé classique ou alors en résidence de service, comme les résidences étudiantes ou séniors. Ces résidences ont l’avantage d’être gérées par des gestionnaires, ce qui fait que l’investisseur signe un bail commercial qui lui garantit un versement de loyers, et ce même en cas de vacance locative.
Quelles sont les nouvelles règles prévues pour le LMNP en 2025 ?
Plusieurs points du LMNP évoluent dans la nouvelle législation, et plus particulièrement l’amortissement comptable au régime réel qui est réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente.
Réintégration de l’amortissement
Avec la loi de Finances de 2025, les investisseurs au régime réel doivent désormais réintégrer les amortissements de la valeur du bien et du mobilier au calcul de la plus-value. Cette mesure s’inscrit dans une volonté de rééquilibrer le traitement entre locations meublées et locations nues.
Cette mesure a pour conséquence une imposition plus élevée à la revente. Toutefois, le régime de la plus-value immobilière prévoit un abattement forfaitaire selon la durée de détention du bien. Cet abattement varie de 4 à 6 % de la 6e à 21e année de détention. La plus-value est exonérée est d’imposition à partir de la 22e année, et de prélèvements sociaux à partir de la 30e.
De plus, cette mesure ne concerne pas les investissements en résidence de service, comme les résidences étudiantes.
Baisse des abattements forfaitaires en micro-BIC
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 durcit les abattements forfaitaires sur les revenus perçus en micro-BIC pour les meublés de tourisme :
- Biens meublés classés et chambres d’hôte : 50 % dans une limite de 77 700 € / an contre 71 % dans une limite de 188 700 € / an auparavant
- Biens meublés non classés : 30 % dans une limite de 15 000 € / an contre 50 % dans une limite de 77 700 € / an auparavant
Cette mesure s’inscrit dans une volonté du gouvernement d’inciter à la location longue durée et de limiter les meublés de tourisme en Airbnb notamment.
Durcissement des règles énergétiques
En conformité avec la loi climat et résilience du 22 août 2021, les meublés de tourisme doivent désormais respecter les critères de performance énergétique déjà appliqués sur le marché locatif classique. Depuis le 1er janvier 205, les logements G ne peuvent plus être loués. Les prochaines interdictions sont les suivantes :
- 2028 : interdiction des logements classés F
- 2034 : interdiction des logements classés E
Fin de l’avantage fiscal lié à l’adhésion à un OGA
Depuis le début de l’année, les investisseurs au régime réel ne peuvent plus bénéficier d’une réduction d’impôt de 2/3 des frais de comptabilité en adhérant à un organisme de gestion agréé (OGA), ce qui était le cas jusqu’en 2024. Toutefois, les frais de comptabilité restent déductibles du résultat fiscal.
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LMNP 2025 : est-ce encore un bon investissement ?
Avec la réforme fiscale annoncée pour 2025, le statut LMNP perd une partie de ses avantages historiques. Mais cela signifie-t-il pour autant qu’il faut abandonner cette stratégie patrimoniale ? Pas forcément.
Malgré l’évolution du cadre fiscal, le LMNP conserve ses atouts non négligeables :
- Une rentabilité souvent supérieure à la location nue, notamment dans les zones à forte tension locative (étudiants, jeunes actifs, saisonnier…)
- Une demande locative stable et soutenue, en particulier pour les studios, T1 et résidences de services
- Une gestion souple, surtout si vous déléguez à un gestionnaire ou via une solution clé en main
- Une accessibilité simple : pas de statut professionnel, possibilité de commencer avec un petit capital
- Les avantages de l’investissement en résidence étudiante : TVA à 20 % récupérable si le bien est loué pendant 20 ans minimum.
- Les abattements forfaitaires en micro-BIC pour les biens hors meublés de tourisme ne sont pas touchés.
- L’amortissement reste intéressant fiscalement pour les investisseurs.
Comment investir en LMNP ?
Le contexte change, mais l’opportunité reste réelle. Pour continuer à tirer profit du LMNP malgré la réforme, il est essentiel d’adopter une démarche structurée, rigoureuse et accompagnée.
Avec une fiscalité plus exigeante, la rentabilité du bien devient encore plus importante encore. Focalisez-vous sur les zones à forte demande locative et les quartiers bien desservis par les différents types de transports et proches des commodités (commerces, universités et écoles, etc.).
Le choix du régime fiscal dépendra de votre niveau de revenus locatifs, du montant de vos charges réelles ainsi que votre horizon de détention.
Avec des règles qui évoluent, il devient risqué d’investir seul sans conseil.
Voici ce qu’un bon accompagnement doit vous offrir :
- Des biens soigneusement sélectionnés
- Une analyse fiscale personnalisée
- Une gestion locative optimisée
- Un suivi régulier de votre rentabilité