La Loi de Finances 2024, adoptée en première partie en octobre 2023 sans vote grâce à l’article 49.3, vient redéfinir le paysage fiscal des locations meublées non professionnelles (LMNP). Avec pour objectif principal de résoudre la crise du logement en favorisant les résidences principales, cette nouvelle loi introduit des modifications significatives qui impacteront directement les propriétaires de biens locatifs sous le régime LMNP.
Contexte de la loi de finances 2024
Le contexte général de la Loi de Finances 2024 s’inscrit dans une période de tension sur le marché immobilier français. L’objectif principal de cette loi est de résoudre la crise du logement, en particulier en favorisant les résidences principales. Adoptée sans vote en octobre 2023 grâce à l’article 49.3 de la Constitution française, cette loi vise à apporter des solutions durables à une problématique qui affecte à la fois les locataires et les propriétaires. La validation par le Conseil constitutionnel en décembre 2023 a confirmé son application rétroactive aux revenus de 2023.
Modifications principales pour les LMNP en 2024
La Loi de Finances 2024 apporte deux modifications majeures pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) : la fin du seuil spécifique du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Fin du seuil spécifique du régime micro-BIC
L’une des mesures notables de la Loi de Finances 2024 est l’élimination du seuil de chiffre d’affaires spécifique et du taux d’abattement propre aux meublés classés de tourisme en régime micro-BIC. Jusqu’à présent, ces meublés bénéficiaient d’un régime favorable avec un seuil de chiffre d’affaires élevé et un taux d’abattement significatif. À partir de 2024, ces avantages sont considérablement réduits.
Voici un tableau comparatif des anciens et nouveaux seuils et taux d’abattement :
| Type de meublé | Ancien seuil de CA | Nouveau seuil de CA | Ancien taux d’abattement | Nouveau taux d’abattement |
|---|---|---|---|---|
| Meublés classés de tourisme | 188.700 € | 77.700 € | 71% | 51% |
| Meublés classés de tourisme en zone rurale (CA ≤ 50.000 €) | 188.700 € | 50.000 € | 71% | 71% |
| Meublés de tourisme non classés | 188.700 € | 15.000 € | 71% | 30% |
Réintégration des amortissements au calcul de la plus-value
La seconde modification majeure concerne la réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value pour les locations de courte durée. Jusqu’à présent, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaient du régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela signifie que les amortissements pratiqués n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. À partir de 2024, ces amortissements seront pris en compte, ce qui pourrait entraîner une augmentation notable de l’impôt à payer lors de la revente.
Cette mesure impactera particulièrement les propriétaires de biens utilisés pour des locations saisonnières à la journée, à la semaine ou au mois (maximum de 6 mois). En effet, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value augmente la base imposable, rendant ainsi la revente potentiellement moins avantageuse sur le plan fiscal.
Conséquences pour les propriétaires de LMNP
Les modifications apportées par la Loi de Finances 2024 entraîneront plusieurs conséquences pour les propriétaires de biens locatifs sous le régime LMNP. Tout d’abord, l’élimination du seuil spécifique du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme engendre une augmentation de la base imposable. En effet, avec un seuil de chiffre d’affaires abaissé à 77.700 € et un taux d’abattement réduit à 51% pour les meublés classés de tourisme, les revenus déclarés seront plus élevés, ce qui augmentera l’impôt sur le revenu à payer.
De plus, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien locatif impacte directement les propriétaires de LMNP. Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués permettaient de réduire le bénéfice net imposable sans affecter la plus-value. Désormais, ces amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP, ce qui entraînera une augmentation notable de l’impôt à payer lors de la revente. Cette mesure pénalise particulièrement les propriétaires de locations de courte durée, rendant la revente de leurs biens moins attrayante fiscalement.
Que faire face à ces changements ?
Face à ces nouvelles dispositions, les propriétaires de biens locatifs sous le régime LMNP ont plusieurs options pour s’adapter :
- Passer au régime réel d’imposition : Cette option permet de déduire davantage de charges et d’amortir le bien et les meubles, ce qui peut réduire significativement le bénéfice net imposable. Cependant, elle suppose une comptabilité et des déclarations fiscales plus lourdes.
- Vendre le bien LMNP avant la fin de l’année : Pour ceux qui envisagent déjà de se séparer de leurs biens, vendre avant la fin de l’année peut permettre d’éviter les nouvelles règles plus contraignantes sur la réintégration des amortissements.
- Passer en société : Créer une société pour la gestion de ses biens locatifs peut offrir des avantages fiscaux et une meilleure gestion patrimoniale. Cependant, cette solution
