En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), la question de la fiscalité est centrale et il est essentiel de comprendre vos obligations en matière d’imposition. Parmi les différents impôts auxquels vous pourriez être assujetti, la cotisation foncière des entreprises (CFE) tient une place à ne pas négliger. Instaurée en 2010 en remplacement de la taxe professionnelle, la CFE concerne toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée, y compris les activités de location meublée de type non professionnel. Au cœur de cet article, nous allons détailler si en tant que LMNP, vous êtes concerné par la CFE, comment cette cotisation est calculée et sous quelles conditions vous pourriez être exonéré. Nous aborderons également les démarches à suivre pour déclarer vos revenus en LMNP et pour le paiement de la CFE, ainsi que des conseils pour optimiser votre stratégie fiscale.
Qu’est-ce que la cotisation foncière des entreprises en LMNP ?
La cotisation foncière des entreprises (CFE), élément essentiel de la Contribution Économique Territoriale (CET), vient remplacer la taxe professionnelle depuis 2010. Cette cotisation représente un impôt local inévitable pour toute entité ou individu exerçant une activité indépendante. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), qui mènent une activité commerciale aux yeux de l’administration fiscale, sont donc de plein droit assujettis à la CFE. L’objet de ce prélèvement fiscal est d’impliquer les professionnels dans le financement des collectivités territoriales qui offrent des services et aménagements essentiels à l’exercice de leurs activités.
La CFE fait partie intégrante de la CET, qui est composée de deux cotisations : la propre CFE et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Toutefois, il est important de noter que la CVAE concerne uniquement les entreprises réalisant plus de 500 000 euros de chiffre d’affaires, ce qui exclut la majorité des LMNP de cette seconde cotisation.
Comment savoir si je suis redevable de la CFE en tant que LMNP ?
Déterminer si l’on est redevable de la CFE en tant que LMNP se fait en examinant plusieurs conditions. Premièrement, il convient de savoir si votre activité de location meublée répond aux critères de la qualification LMNP, à savoir des recettes locatives annuelles n’excédant pas 23 000 euros et inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Si ces conditions sont remplies, vous êtes dans l’obligation de vous acquitter de la CFE, sans regard au régime fiscal adopté, que ce soit le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
La procédure d’assujettissement à la CFE implique nécessairement une déclaration sur le site l’INPI pour l’activité en question. Cette immatriculation LMNP aboutira à l’attribution d’un numéro SIRET, indispensable pour le calcul et le paiement de la CFE. Tous les détails relatifs à cette immatriculation, ainsi que les démarches administratives y affiliées, doivent être scrupuleusement suivis pour répondre aux exigences légales et fiscales de la location meublée non professionnelle.
Quels sont les cas d’exonération de la CFE pour un LMNP ?
Les loueurs en meublé non professionnels peuvent bénéficier de certaines exonérations de la cotisation foncière des entreprises, sous réserve de respecter certaines conditions spécifiques. Voici les différents cas d’exonération de la CFE pour les LMNP :
- Exonération en raison du chiffre d’affaires : si les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 5 000 euros, le LMNP est totalement exonéré de la CFE.
- Location occasionnelle de la résidence principale : une exonération est applicable lorsqu’un loueur met en location une partie de sa résidence principale de manière occasionnelle. Cela concerne notamment la location de chambres d’hôtes, à condition que cette activité ne se transforme pas en exercice habituel et substantiel de revenus.
- Meublés de tourisme : les locations meublées classées en tant que meublés de tourisme peuvent aussi être exemptées de la CFE, selon les décisions prises par les collectivités locales.
- Exonération liée à la location d’une partie de l’habitation principale : les loueurs qui proposent, sur une partie de leur habitation principale, des pièces meublées à la location sont susceptibles d’être exonérés si cette activité ne constitue pas leur activité principale.
Il est recommandé de consulter les dispositions locales et les spécificités liées à votre commune pour déterminer si vous pouvez prétendre à une exonération de la CFE et sous quelles conditions.
Comment est calculée la CFE pour un LMNP ?
La CFE est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale de la propriété utilisée pour l’activité LMNP. Cette valeur correspond à une estimation du loyer annuel que le bien immobilier pourrait générer s’il était loué. Sur cette base, les collectivités locales appliquent un taux d’imposition qu’elles ont le pouvoir de fixer chaque année. Ce taux varie donc d’une commune à l’autre, impactant différemment le montant de la CFE selon le lieu où se situe le bien loué.
Ci-dessous, un tableau illustratif des montants minimums de la CFE en fonction de la tranche de recettes annuelles :
| Tranche de chiffre d’affaires (€) | Montant minimum de la CFE (€) |
|---|---|
| Moins de 10 000 | 237€ à 565€ |
| De 10 000 à 32 600 | 237€ à 1130€ |
| De 32 600 à 100 000 | 237€ à 2374€ |
Quand et comment régler la CFE ?
La cotisation foncière des entreprises (CFE) doit être acquittée annuellement. Les échéances de paiement sont généralement fixées à la fin de l’année, précisément avant le 15 décembre. Il est essentiel pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) de respecter cette date limite pour éviter les pénalités de retard.
Plusieurs modes de paiement sont disponibles pour s’acquitter de la CFE :
- Le télérèglement, qui permet de payer en ligne directement via votre espace professionnel sur le site des impôts.
- Le prélèvement, qui peut être automatique à l’échéance ou mensuel, offrant une gestion facilitée de cette obligation fiscale.
Il est important de noter que la CFE constitue une charge déductible pour les LMNP optant pour le régime réel. Cela signifie qu’elle peut être déduite du revenu imposable, ce qui allège potentiellement la charge fiscale globale de l’activité de location meublée.
Quelles démarches pour ma déclaration de revenus LMNP et la CFE ?
La déclaration des revenus pour un LMNP est une étape clé qui permet à l’administration fiscale de déterminer le montant de la CFE à payer. Le recours à un expert-comptable est souvent préconisé pour accompagner les loueurs dans ces formalités, optimiser leur déclaration et s’assurer du respect des dispositions fiscales en vigueur.
Pour une première déclaration, il est nécessaire de remplir et de soumettre le formulaire P0i, qui concerne la location meublée. Ce document doit être déposé au centre des finances publiques dont dépend le bien loué.
Concernant la gestion des biens en location situés dans plusieurs communes, les LMNP doivent déclarer chaque bien selon sa localisation. L’imposition de la CFE est alors répartie en fonction de l’emplacement des biens immobiliers et des valeurs locatives cadastrales correspondantes.
Il est donc crucial de bien s’informer et de suivre les démarches administratives adéquates pour garantir une déclaration complète et conforme, afin d’éviter tout désagrément fiscal.
Pour aller plus loins, découvrez comment remplir la CFE pour un LMNP.
