Rennes fait partie des villes les plus attractives de France pour l’investissement locatif. Marché immobilier dynamique, forte population étudiante, emploi en croissance, projets urbains ambitieux… Tous les indicateurs semblent au vert. Mais qu’en est-il réellement pour un investissement LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) en 2025 ? Quelles sont les opportunités, les risques, les zones à privilégier et les règles à connaître ?
Dans cet article, on fait le point de manière exhaustive, claire et actionnable.
Le LMNP : un statut idéal pour un investissement à Rennes
Le statut LMNP séduit les investisseurs pour une raison simple : il permet une fiscalité avantageuse tout en restant accessible à tous les particuliers.
Le principe est simple : vous louez un logement meublé, dont les revenus sont imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Deux régimes coexistent :
Micro-BIC
- Recettes ≤ 77 700 €
- Abattement forfaitaire de 50 %
- Simple, mais fiscalement moins puissant
Régime réel
- Déduction de toutes les charges
- Amortissement comptable du bien et du mobilier
- Permet souvent de neutraliser la fiscalité pendant 10 à 20 ans
Le régime réel est de loin le plus utilisé à Rennes, notamment pour les petites surfaces (studios, T1/T2, colocations).
Pourquoi Rennes est une ville idéale pour le LMNP ?
Rennes coche pratiquement toutes les cases pour un investissement locatif sécurisé et rentable.
Une ville en croissance continue
La métropole rennaise figure régulièrement dans les classements des villes où il fait bon vivre et travailler.
On y observe une croissance démographique forte, un bassin d’emplois dynamique (numérique, santé, télécoms, recherche) et des infrastructures modernes (métro, LGV, écoquartiers).
En clair : la demande locative y est structurellement élevée.
Une capitale étudiante majeure
Rennes accueille plus de 60 000 étudiants, répartis entre :
- Université Rennes 1
- Rennes 2
- Sciences Po Rennes
- ESC Rennes, INSA, ENSAI, ENS, écoles spécialisées, etc.
Conséquence : une tension extrême sur les petites surfaces meublées, particulièrement autour des campus et du métro.
Pour le LMNP, c’est le terrain de jeu idéal.
Des loyers élevés face à une offre limitée
Le marché locatif rennais se caractérise par des loyers parmi les plus élevés de l’Ouest, une vacance quasiment inexistante et une forte demande pour les meublés, surtout sur les T1 et T2.
Les loyers ont progressé ces dernières années plus vite que la moyenne nationale, permettant de maintenir des rendements attractifs malgré la hausse des prix.
Un marché immobilier plus accessible que les grandes métropoles
Comparée à Nantes, Lyon ou Bordeaux, Rennes reste plus abordable :
on trouve encore des studios entre 120 000 et 150 000 € selon les quartiers, et des T2 entre 180 000 et 260 000 €.
Résultat : Rendements bruts généralement compris entre 4,5 % et 6 %, parfois davantage dans certains secteurs.
Où investir en LMNP à Rennes ? Les meilleurs quartiers
Voici un tour d’horizon complet des zones les plus pertinentes selon votre stratégie (rentabilité, sécurité, long terme…).
Villejean – Beauregard : le meilleur rapport rendement / demande
- Campus Rennes 2
- CHU Pontchaillou
- Métro ligne A
- Prix encore raisonnables
Idéal pour : studios, T1/T2 meublés, colocations
Rendements : 5,5 % à 7 % brut
C’est clairement un des meilleurs spots pour commencer en LMNP.
Beaulieu – Atalante : étudiants + jeunes ingénieurs
- Campus scientifique (Rennes 1)
- Écoles d’ingénieurs
- Quartier dynamique en pleine mutation
Idéal pour : meublé étudiant ou jeune actif
Rendements : 5 % à 6 %
Très solide, très pérenne.
Centre-ville : patrimonial, premium, sécurisé
- Hyper-accessible
- Forte demande en meublé “haut de gamme”
- Parfait pour bail mobilité ou jeunes actifs cadres
Idéal pour : T1/T2 cosy, standing, petites surfaces rénovées
Rendements : 4 % à 5 %, mais vacance nulle et valeur patrimoniale exceptionnelle.
Sud-Gare / Saint-Hélier / Bourg-l’Évêque : les quartiers d’avenir
Ce sont des secteurs en pleine transformation, très appréciés :
- proximité gare LGV
- nombreux commerces
- qualité de vie
- bonne accessibilité
Idéal pour : colocations, T2/T3 bien optimisés
Rendements : 5 % à 6 %
Excellent équilibre entre rendement et potentiel de plus-value.
Maurepas / Le Blosne : rendement élevé mais profil plus technique
- Quartiers populaires en rénovation
- Prix attractifs
- Rendements pouvant dépasser 7 %
À privilégier si vous maîtrisez bien la gestion locative (profil locataires, rotation, entretien).
Location meublée longue durée vs location touristique à Rennes
Beaucoup d’investisseurs hésitent entre Airbnb et LMNP longue durée.
À Rennes, la réponse est aujourd’hui claire.
Les meublés de tourisme sont très réglementés
La ville a :
- instauré un changement d’usage obligatoire
- limité les autorisations
- réduit les durées possibles
- imposé une déclaration obligatoire
- renforcé les contrôles et les sanctions
Bref : la stratégie Airbnb “full-time” est devenue complexe et risquée.
Le LMNP longue durée est, lui, simple et très demandé
Les étudiants et jeunes actifs recherchent quasi exclusivement : studio / T1 / T2 meublé à l’année.
La location meublée longue durée permet :
- une meilleure stabilité
- moins de contraintes administratives
- une fiscalité plus souple
- une vacance très faible
En 2025, c’est clairement la stratégie la plus pertinente pour Rennes.
Règlementation locale et nationale : ce qu’il faut absolument savoir
Rennes est en zone tendue
Conséquences :
- encadrement de l’évolution des loyers
- préavis locataire réduit à 1 mois
- taxe sur les logements vacants potentiellement applicable
- conditions strictes pour remettre un logement sur le marché
Encadrement des loyers : une possible extension
Depuis 2025, Rennes est éligible au dispositif d’encadrement du niveau des loyers.
Selon les arrêtés municipaux et préfectoraux, des plafonds peuvent s’appliquer.
Avant tout nouveau bail, il est indispensable de vérifier le plafond exact selon :
- la zone
- la surface
- l’année de construction
- le type de logement
DPE : attention aux passoires énergétiques
- Les logements classés G sont interdits à la location longue durée.
- Les F seront progressivement concernés.
- Investir dans un bien mal classé implique des travaux importants.
À Rennes, beaucoup de petits studios anciens sont encore très mal isolés : vigilance !
Quel type de bien acheter en LMNP à Rennes ?
Studio 18–25 m² : le best-seller absolu
- Liquide
- Demande forte
- Très bon rendement
- Mobilier simple à gérer
T1 bis / T2 : parfait pour jeunes actifs
- Turnover moindre
- Loyers plus stables
- Valeur patrimoniale solide
T3/T4 en colocation : forte rentabilité
- Rente élevée
- Très recherché par les étudiants / jeunes pros
- Gestion un peu plus technique
Résidences services : à étudier au cas par cas
- Gestion déléguée
- Rendement souvent inférieur
- Dépendance au gestionnaire
Combien peut-on espérer comme rentabilité en LMNP à Rennes ?
En 2025, voici les fourchettes réalistes :
| Type de bien | Rendement brut | Rendement net LMNP réel |
|---|---|---|
| Studio centre / campus | 5 % – 6,5 % | 4 % – 6 % |
| T2 bien placé | 4,5 % – 5,5 % | 4 % – 5 % |
| Colocation | 6 % – 8 % | 5 % – 7 % |
| Résidence étudiante gérée | 3,5 % – 5 % | 3 % – 4,5 % |
Avec un financement bien structuré, certains investisseurs atteignent même un cash-flow neutre ou positif, ce qui est remarquable dans une grande ville.
Rennes en LMNP : verdict
Rennes s’impose comme une des meilleures villes de France pour investir en LMNP, grâce à :
- une demande locative exceptionnelle
- une très forte proportion de locataires
- un marché étudiant immense
- des rendements solides
- une fiscalité ultra-optimisée avec le régime réel
- une revente facilitée par la tension du marché
La ville combine rentabilité + sécurité + potentiel long terme.
Peu de métropoles françaises offrent aujourd’hui cet équilibre.
Conclusion : faut-il investir en LMNP à Rennes en 2025 ?
Oui, clairement.
Mais pas n’importe où, pas à n’importe quel prix, et pas sans maîtriser les règles spécifiques à la ville.
Les opportunités existent encore, notamment en studios, T1, éventuellement colocations, mais le marché devient plus technique.
Bien accompagné, c’est un placement performant, résilient, et capable de générer des revenus très faiblement imposés pendant de longues années.
