Le marché secondaire LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) suscite un intérêt croissant au sein des investisseurs immobiliers. Considéré comme une alternative fiable et performante à l’achat de biens neufs, ce marché se caractérise par des avantages conséquents, tels que des loyers immédiats et une visibilité accrue sur le rendement des exploitations. La croissance soutenue qu’il connaît depuis sa création en 2007, avec une évolution marquée par une augmentation sensible des transactions et du volume des ventes ces dix dernières années, témoigne de sa valorisation constante. Ce dynamisme est renforcé par l’influence de dispositifs fiscaux comme le Censi Bouvard, qui favorisent l’injection de nouveaux biens sur le marché. Avec la prévision de doubler son volume d’ici à 2025, le marché secondaire LMNP apparaît comme une voie d’investissement judicieuse, offrant un équilibre saisissant entre sécurité et rentabilité.
Qu’est-ce qui a engendré l’essor du marché secondaire LMNP ?
L’essor du marché secondaire LMNP trouve ses origines en fin d’année 2007, période qui a vu naître de nouvelles opportunités pour les investisseurs immobiliers. L’investissement LMNP dans l’ancien, par opposition aux achats dans le marché primaire, a pris son essor comme une option viable et lucrative. Les investisseurs cherchaient à bénéficier des avantages d’un placement immobilier sans pour autant supporter les délais et les aléas liés à une première mise en location.
Le transfert de propriété sur les biens déjà exploités permet ainsi un rendement quasi immédiat grâce aux bails commerciaux en cours. De plus, le fait d’acheter un bien avec un historique d’exploitation connu minimise les risques et apporte une meilleures prévisibilité des performances. Cette caractéristique a massivement contribué à stimuler la demande pour ce type de marché.
La création de services spécialisés par des exploitants de résidences étudiants et affaires a favorisé la liquidité des biens. Par ailleurs, les réseaux de distribution traditionnels tels que les Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) et les banques, ont également commencé à proposer des biens sur le marché secondaire.
La structure actuelle du marché bénéficie d’une organisation de plus en plus sophistiquée, avec des plateformes dédiées et des experts spécialisés qui facilitent les transactions et conseillent les investisseurs, soulignant ainsi l’importance et la reconnaissance croissante de ce marché au sein du secteur immobilier.
Comment la demande en revente LMNP a-t-elle évolué ces dernières années ?
La demande de revente LMNP a connu une progression constante au cours des dix dernières années. Les statistiques de croissance du marché secondaire LMNP sont éloquentes : avec un volume de vente qui était estimé entre 250 à 300 millions d’euros en 2020, le secteur témoigne d’une dynamique robuste, avec un nombre de transactions atteignant entre 2 500 et 3 000 sur cette seule année.
Plusieurs motifs influencent cette évolution. D’une part, les propriétaires sont motivés par des circonstances personnelles telles que la liquidité immédiate, la planification de la succession ou la rationalisation de leur patrimoine. D’autre part, des facteurs économiques, notamment le dispositif Censi Bouvard pour les LMNP, ont permis de renouveler l’offre en incitant des propriétaires à vendre leurs biens avant l’expiration de l’avantage fiscal.
En prenant en compte ces facteurs ainsi que la tendance générale de l’immobilier, les experts anticipent un doublement du volume du marché entre 2020 et 2025, prouvant ainsi que le marché secondaire LMNP n’est pas seulement en croissance mais qu’il est en passe de s’imposer comme un segment incontournable de l’investissement immobilier en France.
Pourquoi le marché secondaire LMNP reste-t-il un marché de niche ?
Bien que le marché secondaire LMNP affiche une croissance remarquable, il demeure un segment particulier au sein de l’univers immobilier. Sa taille réduite par rapport au marché immobilier global en fait un marché de niche. En effet, avec un nombre limité de transactions et un volume de vente qui représente moins de 1% du marché immobilier en France en 2020, son échelle demeure modeste face aux marchés de l’immobilier résidentiel et commercial plus traditionnels.
La rareté des offres sur le marché secondaire LMNP peut également influer sur son attractivité. Les biens de qualité et bien situés étant en nombre limité, les acheteurs potentiels doivent souvent faire preuve de patience et de réactivité pour saisir les meilleures opportunités. Cette rareté peut toutefois jouer en faveur des investisseurs, car elle peut mener à une appréciation des prix et assurer une demande locative constante pour ces biens spécifiques.
Les opérateurs de résidences neuves jouent un rôle clé dans la promotion du marché secondaire LMNP. En effet, par l’intermédiaire des programmes de revente et des services d’accompagnement à la revente, ils encouragent les investisseurs à revendre leurs biens, créant ainsi davantage de liquidité et perpétuant l’écosystème du LMNP. Toutefois, l’accent est souvent mis sur les ventes dans le neuf, ce qui peut limiter la visibilité des offres dans l’ancien malgré leur caractère potentiellement plus profitable.
Quels avantages les investisseurs trouvent-ils dans la revente de biens LMNP ?
La revente de biens en LMNP présente plusieurs avantages qui attirent les investisseurs. Un atout majeur réside dans la perception de loyers immédiats, éliminant ainsi la période d’attente et les incertitudes liées à la mise en location initiale. Cette caractéristique offre une visibilité et une sécurité financière dès l’achat.
Comparé aux biens neufs, les rendements des biens en revente LMNP sont souvent supérieurs grâce à des prix d’achat généralement plus bas. Cet écart tarifaire permet d’accéder à des niveaux de rentabilité attractifs, avec une moyenne sur le marché secondaire comprise entre 5% et 5.5%.
La facilité d’accès est également un élément clé, particulièrement pour les petits budgets. Avec des prix d’entrée autour de 50 000 euros pour des reventes LMNP sécurisées, notamment en résidences étudiantes, les investisseurs disposant de moyens plus restreints peuvent entrer sur le marché immobilier et générer un revenu passif de manière plus accessible.
- Loyers immédiats : profit dès le premier jour.
- Visibilité sur l’exploitation : historique de gestion établi.
- Rendements supérieurs : tarifs plus avantageux qu’avec le neuf.
- Accessibilité des investissements : seuil d’entrée plus bas pour démarrer.
Quels critères sont essentiels pour investir dans le marché secondaire LMNP ?
Pour réaliser un investissement judicieux dans le marché secondaire LMNP, certains critères sont à considérer attentivement. Tout d’abord, l’estimation adéquate du bien est primordiale. Cela passe par une évaluation rigoureuse du prix du logement en rapport avec sa valeur sur le marché, son emplacement, son état général, l’ameublement inclus et les perspectives de croissance locative de la zone.
Le bail commercial est un élément déterminant dans l’investissement LMNP. Sa durée restante, les conditions de renouvellement et les termes précis doivent être examinés pour s’assurer de la pérennité des loyers. De plus, la santé financière de la résidence et de son exploitant sont des indicateurs fondamentaux de la stabilité de votre investissement. Il est recommandé de s’informer sur la réputation de l’exploitant, sa gestion passée et sa capacité à maintenir un taux d’occupation élevé.
Il est également conseillé de s’entourer d’experts et de conseillers spécialisés dans le LMNP. Ces professionnels pourront vous orienter vers les meilleures décisions, optimiser votre fiscalité et vous guider dans les démarches administratives et juridiques liées à l’acquisition de votre bien.
Quelles villes offrent les meilleures opportunités pour investir en LMNP ?
Le choix de la ville est un facteur déterminant dans la réussite d’un investissement LMNP. Certaines villes offrent un environnement particulièrement propice, avec des taux de rendement attractifs et une forte demande locative. Voici une sélection de villes attractives pour l’investissement LMNP, chacune avec ses spécificités.
Notez que la localisation influence directement la rentabilité de l’investissement. Une ville avec une population étudiante importante, par exemple, est idéale pour les résidences étudiantes LMNP, tandis que les zones touristiques sont propices aux résidences de tourisme.
| Ville | Rentabilité moyenne estimée | Spécificités du marché local |
|---|---|---|
| Lyon | 5.2% | Demande étudiante et touristique élevée |
| Bordeaux | 5.0% | Marché immobilier dynamique, attractivité croissante |
En complément de ces villes, il est essentiel d’analyser les tendances locales, les projets d’infrastructures prévus et le dynamisme économique. Toutes ces informations contribuent à établir la rentabilité à long terme de l’investissement LMNP.
Pourquoi le LMNP est-il considéré comme un investissement sûr en 2024 ?
Aujourd’hui, le contexte économique global est marqué par une inflation persistante et des fluctuations des marchés financiers, créant un climat d’incertitude pour les investisseurs. Dans ce paysage financier, l’immobilier LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) se démarque comme une option d’investissement rassurante. L’impact de l’inflation, qui a tendance à éroder le pouvoir d’achat et la valeur des monnaies, est souvent moins prononcé dans l’immobilier, un actif réel qui peut bénéficier d’une indexation des loyers.
De plus, la nature tangible de l’immobilier offre une certaine stabilité face aux aléas des marchés financiers. La sécurité qu’offre l’investissement en LMNP est amplifiée par la garantie des loyers mensuels, souvent sécurisés par des baux commerciaux de long terme. Ceci représente un flux de revenus prévisible et stable, qui est particulièrement attrayant dans des périodes d’incertitude économique.
La résilience du segment des résidences de services gérées, pivot de l’investissement LMNP, a été démontrée même en temps de crise. Que ce soit pour des résidences étudiantes, des EHPAD ou des résidences de tourisme, la demande reste soutenue, appuyée par des dynamiques démographiques et sociales solides.
Le dispositif LMNP, avec son cadre fiscal avantageux, offre également une protection additionnelle contre les variations économiques, en permettant une optimisation de la fiscalité sur les revenus locatifs. Ainsi, investir en LMNP de nos jours représente une stratégie prudente pour qui cherche à se prémunir contre les risques tout en générant des rendements compétitifs.
