Depuis 2025, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) connaît un changement majeur dans le calcul de la plus-value immobilière. La réintégration des amortissements, introduite par la Loi de Finances 2025, modifie en profondeur la rentabilité des investissements meublés au régime réel. Ce tournant fiscal impose aux investisseurs de repenser leur stratégie patrimoniale et fiscale pour optimiser leurs rendements à long terme.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements ?
Jusqu’en 2024, les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel LMNP permettaient de réduire fortement le revenu imposable, tout en restant neutres lors de la revente : ils n’étaient pas repris dans la base taxable de la plus-value. Depuis 2025, la règle a changé. Les amortissements cumulés viennent désormais réduire le prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement le montant de la plus-value imposable. Concrètement, chaque euro d’amortissement déduit au fil des années devient un euro ajouté à la plus-value finale.
Comment se calcule la plus-value avec la réforme ?
Le calcul suit désormais le schéma suivant :
- On part du prix de vente du bien immobilier.
- On déduit le prix d’acquisition, les frais d’achat et les travaux, diminués des amortissements pratiqués.
- La différence constitue la base imposable, soumise à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Cette modification peut faire bondir la facture fiscale de plusieurs milliers d’euros, notamment pour les investisseurs ayant opté pour une forte déduction d’amortissements au fil du temps.
Exemple d’impact sur la fiscalité
Un appartement acheté 200 000 € et revendu 300 000 € générait, avant réforme, une plus-value imposable de 100 000 €. Avec 50 000 € d’amortissements déduits, la plus-value imposable passe désormais à 150 000 €, augmentant significativement le montant de l’impôt dû. Ce mécanisme, bien qu’inédit pour le LMNP, s’inspire de la logique appliquée aux biens détenus en société.
Quels biens sont concernés ou exclus ?
La mesure s’applique à l’ensemble des biens LMNP relevant du régime réel, qu’il s’agisse de locations longue durée ou saisonnières. Toutefois, plusieurs exceptions existent :
| Cas particulier | Réintégration appliquée ? |
|---|---|
| Résidences gérées (EHPAD, étudiantes, seniors) | Non |
| Transmission par donation ou succession | Non |
| Bien devenu résidence principale avant vente | Non |
| Biens détenus plus de 30 ans | Non, exonération totale |
Un rôle renforcé de la durée de détention
La durée de détention devient un facteur clé pour adoucir l’impact fiscal. L’abattement sur la plus-value reste inchangé : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et des prélèvements sociaux après 30 ans. Ainsi, les investisseurs ayant une vision patrimoniale long terme continueront de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Quelles stratégies adopter ?
Face à ce nouveau cadre, les investisseurs doivent ajuster leur approche. L’achat dans une résidence gérée permet d’échapper à la réintégration, tandis qu’une détention longue ou une anticipation de la transmission familiale limite l’impact fiscal. Certains envisagent également de diversifier leur patrimoine vers des statuts comme le LMP ou vers des placements immobiliers collectifs pour conserver un bon rendement net après impôt.
Un régime LMNP toujours attractif ?
Malgré cette réforme, le LMNP conserve de nombreux atouts, notamment la possibilité de déduire charges et amortissements pour réduire la fiscalité annuelle. Le statut reste une option performante pour générer des revenus complémentaires, à condition de repenser la stratégie de sortie et d’intégrer la fiscalité future dans le plan d’investissement.