Le dispositif LMNP Censi-Bouvard, instauré pour soutenir l’investissement dans les résidences de services, a marqué la dernière décennie par les avantages fiscaux conséquents offerts aux investisseurs. En 2024, nous franchissons un nouveau seuil suite à l’arrêt de ce mécanisme privilégié à la fin de l’année 2022. Ce changement soulève de nombreuses questions sur l’avenir de la défiscalisation dans l’immobilier locatif meublé et les orientations stratégiques pour les propriétaires-bailleurs. Voyons comment s’articule à présent l’écosystème de la location meublée non professionnelle (LMNP) et explorons les perspectives et alternatives qui se dessinent à l’horizon pour les investisseurs.
Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard en LMNP ?
Le dispositif Censi-Bouvard était une mesure fiscale en France qui a créé une synergie entre l’investissement immobilier et la réduction d’impôts, tout en s’inscrivant dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP). Destiné aux investisseurs acquérant des biens immobiliers neufs ou réhabilités au sein de résidences avec services, ce dispositif leur permettait de bénéficier d’une réduction fiscale portant sur 11% du prix de revient du logement, étalée sur neuf ans. Ce mécanisme fiscal s’associait naturellement au statut LMNP, qui concerne les individus mettant en location des biens meublés sans que cette activité ne constitue leur profession principale.
Avant son terme en décembre 2022, ce dispositif offrait aux bailleurs un avantage fiscal conséquent pouvant atteindre jusqu’à 33 000 euros sur neuf ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 euros par an. En outre, les investisseurs avaient la possibilité de récupérer la TVA à 20% sur leur acquisition, sous réserve de respecter certaines conditions comme la fourniture de trois services par l’exploitant de la résidence. Cet allégement fiscal représentait une incitation significative à l’investissement dans des structures telles que des résidences pour seniors, étudiants ou des Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
Afin de prétendre aux avantages du Censi-Bouvard, diverses conditions d’éligibilité avaient été établies : l’investisseur devait acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement, le mettre en location meublée pour une durée de neuf ans au travers d’un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence et ne pas excéder le plafond de prix de revient mentionné ci-dessus. Il était également essentiel que le statut de l’investisseur relève de la catégorie non professionnelle dans l’activité de location meublée.
Pourquoi le dispositif Censi-Bouvard a-t-il pris fin en 2023 ?
La conclusion du dispositif Censi-Bouvard au 31 décembre 2022 a été actée par le gouvernement français, qui n’a pas prévu de prorogation dans la loi de finances pour 2023. Cette cessation s’inscrit dans un contexte de réévaluation des niches fiscales et de redéfinition des politiques publiques en matière d’incitations à l’investissement immobilier.
Les conséquences de cet arrêt sont multiples pour les investisseurs qui avaient anticipé de se positionner sur ce dispositif. Notamment, ils se voient privés d’un levier de défiscalisation attractif et doivent désormais reconsidérer leurs plans d’investissement. Le panorama de la fiscalité immobilière étant en mutation, cela impose une réorientation vers d’autres solutions fiscales ou modes d’investissement.
La fin du Censi-Bouvard se traduit par la perte des avantages fiscaux qu’il procurait : la réduction d’impôts de 11% sur le montant de l’investissement et la récupération de la TVA à 20%. Ces avantages constituaient des incitatifs puissants pour l’achat de biens immobiliers dans les résidences de services et soutenaient ainsi indirectement certains segments du marché immobilier neuf et des services associés.
Quelles alternatives s’offrent aux investisseurs après la fin du Censi-Bouvard ?
La fin du dispositif Censi-Bouvard a laissé un vide pour les investisseurs en quête d’optimisation fiscale dans l’immobilier locatif meublé. Toutefois, d’autres dispositifs subsistent et de nouvelles perspectives peuvent être envisagées :
- La loi Pinel : Bien qu’elle s’adresse principalement à l’investissement dans l’immobilier neuf non meublé, la loi Pinel reste une option intéressante. Elle permet une réduction d’impôts pour l’achat d’un bien destiné à la location nue, avec des engagements de location de 6, 9 ou 12 ans et le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires selon la zone géographique.
- Le statut LMNP classique : Sans la composante Censi-Bouvard, le statut LMNP continue d’offrir des avantages fiscaux significatifs. L’amortissement du bien et des meubles permet de minorer le bénéfice imposable, et le régime réel d’imposition peut optimiser la fiscalité des recettes locatives. En LMNP, les recettes doivent rester inférieures à 23 000€ annuels ou représenter moins de 50% du revenu global.
- La possibilité de nouveaux dispositifs : Les décideurs politiques pourraient introduire de nouvelles mesures fiscales pour succéder au Censi-Bouvard. Il est donc conseillé aux investisseurs de rester informés des évolutions législatives qui pourraient avantageusement impacter l’investissement locatif meublé.
Ces alternatives, bien que différentes du Censi-Bouvard, présentent chacune des opportunités pour les investisseurs de continuer à bénéficier d’avantages fiscaux tout en contribuant au marché du logement français.
Comment fonctionnait la réduction d’impôts avec le Censi-Bouvard ?
La réduction d’impôts du Censi-Bouvard offrait aux investisseurs des bénéfices fiscaux non négligeables. Concrètement, cet avantage reposait sur une réduction de 11% du prix de revient de l’investissement, étalée de manière linéaire sur une période de 9 ans, représentant jusqu’à 33 000 euros de réduction d’impôt pour 300 000 euros investis. L’année de début de réduction était celle de la livraison du bien.
Concernant la récupération de la TVA à 20%, elle était conditionnée par les services fournis dans les résidences éligibles. Si la gestion de la résidence incluait au moins trois services parmi l’accueil, le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison ou la surveillance, l’investisseur avait alors le droit de récupérer la TVA sur l’acquisition du bien.
| Année | réduction d’impôts (11% du prix de revient) | Cumul réduction sur 9 ans |
|---|---|---|
| 1 | 3 300€ | 3 300€ |
| 2 | 3 300€ | 6 600€ |
| 3 | 3 300€ | 9 900€ |
| … | … | … |
| 9 | 3 300€ | 33 000€ |
Le tableau ci-dessus présente une simulation simplifiée des avantages fiscaux sur 9 ans pour un investissement plafonné à 300 000 euros hors taxes. Il est important de noter que chaque situation est unique et qu’il convient de consulter un professionnel pour des calculs précis et adaptés à la situation fiscale individuelle de l’investisseur.
Quels étaient les biens immobiliers éligibles au Censi-Bouvard ?
Pour bénéficier des avantages du dispositif Censi-Bouvard, les investisseurs devaient orienter leur choix vers des biens immobiliers répondant à des critères stricts d’éligibilité. Ces exigences avaient pour objectif de canaliser le dispositif vers des logements neufs ou récemment rénovés et situés au sein de résidences de services spécialisées.
- Les logements devaient être neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), assurant ainsi un soutien à la construction immobilière et la mise en marché de biens aux normes actuelles d’habitabilité et de performance énergétique.
- Les propriétés réhabilitées ou rénovées pour atteindre des conditions de confort et de sécurité similaires aux constructions neuves étaient également éligibles, favorisant le renouvellement de l’habitat existant.
- Les biens sélectionnés devaient être situés dans des résidences de services, une forme spécifique de logement géré offrant des prestations complémentaires à ses résidents. Les principaux types de résidences concernées incluaient celles destinées aux étudiants, aux seniors autonomes et aux EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), couvrant ainsi un large éventail de besoins sociétaux.
En plus de ces critères relatifs au type et à la qualité du logement, les investisseurs devaient s’assurer de respecter un certain standard de location meublée. Cela implique la mise à disposition d’un équipement minimal pour qu’un logement soit considéré comme meublé et donc conforme aux attentes du Censi-Bouvard :
- Literie complète avec couette ou couverture
- Rideaux ou volets dans les chambres
- Divers éléments de mobilier (tables, chaises, étagères…)
- Equipements de cuisine (réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle…)
- Dispositifs d’éclairage et matériel d’entretien ménager adapté au volume du logement
L’alliance entre des conditions de confort moderne, des services aux résidents et la localisation dans des résidences avec gestion professionnelle constituait la pierre angulaire de l’éligibilité au dispositif Censi-Bouvard.
Qu’en est-il des investissements Censi-Bouvard réalisés avant 2023 ?
Les investisseurs qui avaient contracté des engagements Censi-Bouvard avant le 31 décembre 2022 continuent de bénéficier des avantages fiscaux prévus pour toute la durée des neuf années consécutives de réduction d’impôt, selon la loi en vigueur lors de la souscription.
Pour maintenir ces avantages sur la durée restante, les propriétaires doivent respecter les conditions d’engagement initial, à savoir la location meublée du bien pour une période de neuf ans minimum. La gestion du bien doit toujours être déléguée à un gestionnaire de résidence de services. Cet aspect est crucial, car c’est la présence de ces services gérés qui justifie la récupération de la TVA et le bénéfice de la réduction d’impôts.
Les obligations des bailleurs comprennent également le respect des plafonds de recettes locatives annuelles et le fait de ne pas excéder 50% des revenus du foyer fiscal. De plus, le suivi des engagements pris avec le gestionnaire du bien et la qualité du mobilier doivent rester conformes aux exigences définies initialement. En respectant scrupuleusement ces conditions, les investisseurs garantissent leurs avantages fiscaux jusqu’à échéance du dispositif.
En conclusion, même si le régime Censi-Bouvard a pris fin, les avantages qu’il procurait demeurent acquis pour ceux qui ont investi à temps, respectant ainsi la confiance et l’engagement des bailleurs qui ont choisi de contribuer à l’offre de logements meublés avec services en France.
Comment le statut LMNP s’inscrit-il dans le paysage actuel de l’investissement locatif ?
Malgré la disparition du dispositif Censi-Bouvard, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) conserve toute son attractivité dans le paysage de l’investissement locatif français. Ce statut est destiné aux propriétaires qui louent des logements meublés, c’est-à-dire équipés des éléments nécessaires à une occupation immédiate. L’avantage premier du statut LMNP réside dans un régime fiscal favorable sur les revenus locatifs.
Les propriétaires choisissant le statut LMNP bénéficient d’une taxation avantageuse des revenus locatifs. En effet, il est possible d’amortir la valeur de l’immobilier et celle du mobilier, ce qui permet de réduire le revenu imposable et de payer moins d’impôts sur les loyers perçus. De plus, en optant pour le régime réel d’imposition, les charges locatives (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.) sont déductibles des recettes locatives, diminuant ainsi davantage la base imposable.
Investir en LMNP post Censi-Bouvard présente donc l’avantage de pouvoir moduler la fiscalité et de s’adapter à une stratégie de rendement à long terme. De plus, sans la contrainte des engagements de durée et des services comme dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, les bailleurs en LMNP jouissent d’une plus grande flexibilité dans la gestion de leur(s) bien(s).
Peut-on encore bénéficier de réductions d’impôts en LMNP sans le Censi-Bouvard ?
Le statut LMNP, même en l’absence du dispositif Censi-Bouvard, continue d’ouvrir droit à des avantages fiscaux qui peuvent alléger le poids de l’impôt sur les revenus locatifs. En effet, l’amortissement du bien immobilier et des meubles permet d’abaisser le montant des revenus sur lesquels le propriétaire est imposé. Cette déduction est considérée comme une charge fictive et peut être étalée sur plusieurs années, en fonction de la durée d’utilisation estimée des biens.
En LMNP, le choix du régime réel est une opportunité d’optimisation fiscale, puisqu’il admet la déduction de la quasi-totalité des charges liées à la location. À cela s’ajoutent les frais de gestion, les assurances, les intérêts d’emprunts, les honoraires de comptabilité et bien d’autres postes de dépenses qui, une fois comptés, minimisent l’assiette fiscale.
Concernant la maximisation de la rentabilité de l’investissement locatif meublé, il est recommandé de procéder à une analyse précise des recettes et des dépenses, de choisir le régime fiscal le plus adapté (micro-BIC ou régime réel) et de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier locatif meublé pour ajuster finement la déclaration fiscale et ainsi optimiser ses recettes.
En résumé, si le statut LMNP perd l’attractivité de la réduction d’impôt directe offerte par le Censi-Bouvard, il demeure néanmoins une porte d’entrée avantageuse dans l’investissement locatif meublé, avec ses possibilités d’amortissement et de déduction des charges. Une gestion fiscale avisée permettra aux investisseurs de continuer à tirer profit de leurs locations meublées.
Quelles résidences de services restent attractives pour l’investissement en LMNP ?
Malgré l’expiration du dispositif Censi-Bouvard, l’investissement dans certaines résidences de services demeure une option pertinente au sein du statut LMNP. Ces structures offrent non seulement un cadre de vie adapté à leurs résidents mais également une gestion simplifiée pour les investisseurs. Voyons ensemble les différentes résidences qui conservent tout leur attrait.
- Résidences étudiantes : La demande constante pour des logements étudiants, notamment dans les grandes villes universitaires, rend cet investissement particulièrement intéressant. Associée à une gestion par un exploitant spécialisé, cela permet d’assurer un taux d’occupation élevé et une gestion locative sereine.
- Résidences pour seniors : Avec le vieillissement de la population, les résidences services pour seniors se multiplient, offrant des appartements adaptés et des services dédiés. Investir dans ce type de résidence répond à une demande sociale croissante tout en garantissant un investissement pérenne.
- EHPAD : Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes représentent un secteur en forte croissance. Investir dans un EHPAD via le statut LMNP assure de répondre à un besoin sociétal essentiel tout en bénéficiant d’un encadrement professionnel pour la gestion du bien.
Un des grands avantages de la gestion déléguée dans un contexte d’investissement LMNP est de confier l’exploitation de la résidence à un gestionnaire professionnel. Ce dernier gère l’ensemble des aspects locatifs, de la maintenance et de l’offre des services, réduisant ainsi la charge de travail du propriétaire-bailleur et sécurisant les revenus locatifs. De plus, cela permet souvent de bénéficier de baux commerciaux, qui offrent une certaine stabilité des loyers et une garantie de prise en charge des périodes de vacance locative.
En conclusion, bien que le Censi-Bouvard ne soit plus, plusieurs types de résidences de services maintiennent leur attractivité pour les investisseurs en LMNP, grâce à des marchés ciblés et à fort potentiel. Cela assure non seulement des revenus réguliers mais aussi une valorisation du patrimoine à long terme, au sein d’un marché locatif meublé en plein développement.
